بازار مسکن تهران در سالهای اخیر با فشار دوگانه تورم عمومی و رشد بیسابقه قیمتها مواجه بوده است، بهگونهای که تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد، بهویژه دانشجویان و کارمندان غیربومی، به یک چالش ساختاری تبدیل شده است. حتی گزینههای پیشین اقتصادی مانند پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که زمانی راهکاری مقرونبهصرفه برای اجاره کوتاهمدت محسوب میشدند،...
بازار مسکن تهران در سالهای اخیر با فشار دوگانه تورم عمومی و رشد بیسابقه قیمتها مواجه بوده است، بهگونهای که تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد، بهویژه دانشجویان و کارمندان غیربومی، به یک چالش ساختاری تبدیل شده است. حتی گزینههای پیشین اقتصادی مانند پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که زمانی راهکاری مقرونبهصرفه برای اجاره کوتاهمدت محسوب میشدند، هماکنون تحت تأثیر افزایش شدید هزینهها قرار گرفته و دیگر پاسخگوی نیاز واقعی همه متقاضیان نیستند.
اعتماد نوشت: تحلیل روند بازار نشان میدهد که افزایش قیمت این واحدها صرفا ناشی از رشد عمومی قیمتها یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیست، بلکه عوامل متعددی از جمله انتظارات تورمی موجران، توان پرداخت مستاجران، فرصتهای شغلی و تغییر سبک زندگی در شکلگیری این گرایش نقش داشتهاند. بهویژه، توان مالی محدود مستاجران، موجب شده است تا واحدهای بزرگ به واحدهای کوچکتر تقسیم شوند و گروهی از افراد با توان پرداخت کمتر بتوانند بهصورت مشترک از آن استفاده کنند؛ الگویی که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته مرسوم است اما در ایران، با توجه به ساختار فرهنگی و اقتصادی، پدیدهای نسبتا نوظهور محسوب میشود.
بررسی اجاره اتاق در تهران نشان میدهد که حتی گزینههای پیشین اقتصادی مانند پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که زمانی راهکاری مقرونبهصرفه برای اجاره کوتاهمدت محسوب میشدند، هماکنون با رهن ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۶ تا ۲۳ میلیون تومان عرضه میشوند و بخش قابل توجهی از متقاضیان با محدودیت مالی مواجه هستند.
اختلاف قیمت میان مناطق شمالی و مرکزی تهران نیز چشمگیر است. به عنوان نمونه، در حوالی پارک ملت، اجاره یک اتاق یک نفره بدون ودیعه به ۲۵ میلیون تومان میرسد، در حالی که در مناطق مرکزی مانند میدان فردوسی، ودیعه و اجاره هر اتاق حدود ۹.۳ میلیون تومان است. در حوالی شریعتی و کریمخان، ارقام ودیعه و اجاره به ترتیب ۵ تا ۱۰.۲ میلیون و ۱۴ تا ۱۰.۲ میلیون تومان ثبت شده است.
برای بررسی دقیقتر این روند، «اعتماد» با هوشنگ فروغمنداعرابی، کارشناس بازار مسکن گفتوگو میکند تا به دلایل افزایش قیمت اجاره واحدهای کوچک و خانههای موقت و تغییرات تقاضا در بازار اجاره تهران دست یابیم.
فروغمنداعرابی درباره ظهور واحدهای کوچکمقیاس و خانههایی که به صورت اجاره تخت هستند مانند خوابگاه دانشجویی- کارمندی توضیح میدهد که این واحدها بازار تقاضامحور واقعی هستند و نمیتوان آنها را به عنوان بازاری کاذب تلقی کرد. به گفته فروغمنداعرابی، بازار کاذب معمولا جایی شکل میگیرد که تقاضای واقعی وجود ندارد و صرفا انگیزه سرمایهگذاری حاکم است، اما در این بخش از بازار، تقاضا ناشی از نیاز واقعی به تخت یا اتاقهای کوچک برای اجاره است و قیمتها نمیتوانند غیرواقعی قلمداد شوند. این کارشناس بازار مسکن ادامه میدهد که دلایل افزایش قیمت واحدهای کوچک و خانههای موقت عمدتا ناشی از تورم عمومی و رشد شاخص قیمت اجارهها است. به گفته او، در چند سال اخیر علاوه بر دانشجویان، گروهی از افرادی که تمایل دارند مستقل از خانواده زندگی کنند نیز از این واحدها استفاده میکنند. علاوه بر این، عرضههایی با کیفیت بالاتر و امکانات بهتر نسبت به گذشته در این بازار مشاهده میشود که خود عامل دیگری برای افزایش قیمتهاست. این امر نشان میدهد که بازار خانههای کوچکمقیاس و موقت، هم از نظر تقاضا و هم از نظر کیفیت در حال تغییر و توسعه است.
تغییر الگوی اجارهنشینی در تهران
تغییر الگوی اجارهنشینی در تهران چطور رقم خورد؟ فروغمنداعرابی درباره تفاوت فصلی در بازار اجاره توضیح میدهد: «یکی از دلایلی که با وجود کاهش تقاضا در نیمه دوم سال، اجارهها کاهش نمییابند، به نحوه ورود دانشجویان به شهرهایی مانند تهران بازمیگردد. بسیاری از دانشجویان تمایل دارند در واحدهایی با کیفیت بالاتر از خوابگاههای دانشجویی زندگی کنند. در گذشته پانسیونها این نقش را ایفا میکردند، اما اکنون این پانسیونها نیز دارای ویژگیهای متفاوت و کیفیت بالاتر هستند و در مناطق شمالی و مرکزی شهر پراکنده شدهاند.» او میافزاید: «این روند نشاندهنده خلق نیاز جدید برای افرادی است که ترجیح میدهند بهصورت تکنفره زندگی کنند و واحد اجارهای آنها به دسترسی به محل کار، تحصیل یا کیفیت خاص زندگی شهری نزدیک باشد. چنین پراکندگیهایی در بازار، پاسخگوی نیاز تازه ایجادشده است.» از سوی دیگر، فروغمند اعرابی به نحوه عرضه این واحدها توسط موجران اشاره میکند: «عرضه این واحدها بهصورت سریعتر انجام میشود و موجران را قادر میسازد سریعتر به درآمد برسند و مشکلات کمتری داشته باشند. همچنین به نظر میرسد سیاستگذاران در حوزه تنظیم بازار اجاره توجه کافی به این نوع عرضه نداشتهاند و موجران خود ابتکار عمل کردهاند و نوع جدیدی از واحدهای اجارهای ایجاد کردهاند که مستقل از فرآیندهای سنتی اجارهنشینی عمل میکند. قراردادهای این واحدها نیز معمولا متفاوت است و در برخی موارد حتی فاقد قرارداد رسمی هستند.» این کارشناس بازار مسکن به تغییر سبک زندگی نیز اشاره میکند و میگوید: «این مدل جدید علاوه بر اینکه قراردادهای متفاوتی دارد و موجر سریعتر به درآمد میرسد، نشاندهنده تغییر در سبک زندگی افراد نیز هست؛ بسیاری از مستاجران ترجیح میدهند در خانوادههای کوچک یا بهصورت تکنفره زندگی کنند و کیفیت زندگی شهری برای آنها اهمیت ویژهای دارد. این تحول، مهمترین ویژگی گونه جدید تقاضا در بازار مسکن محسوب میشود.»
او درباره تأثیر توان مالی مستاجران توضیح میدهد: «این مدل در گذشته نیز وجود داشته اما با کیفیت کمتر و پراکندگی محدود عرضه میشد. اما اکنون افزایش ارزش مسکن و تغییرات نرخ ارز، موجران را ترغیب کرده تا انتظار افزایش درآمد از اجاره را داشته باشند. توان پرداخت مستاجران یکی از عوامل کلیدی است؛ مستاجران همواره به دنبال اجاره با کمترین هزینه ممکن هستند، در حالی که موجران تلاش میکنند درآمد خود را افزایش دهند. این امر باعث شده که واحدهای بزرگ به واحدهای کوچکتر تقسیم شوند و گروهی از دانشجویان یا مستاجران با توان پرداخت کمتر در کنار هم زندگی کنند.»
به گفته فروغمنداعرابی، این مدل که در بسیاری از کشورهای دیگر رایج است، در ایران کمتر مرسوم بوده است، اما شرایط اقتصادی و فرهنگی کنونی موجب شده تا افراد به این سبک اجاره روی آورده و آن را پذیرفته یا حتی ترجیح دهند.
او تاکید میکند: « این مدل جدید بهشدت وابسته به درآمد مستاجران نیز هست. گذشته از اینکه تحت تاثیر نوع شغل افراد در شهرهای بزرگ است. مثلا رانندگان تاکسیهای اینترنتی، یک واحد مسکونی را بهصورت مشترک اجاره میکنند تا دسترسی به شغل و درآمد خود را تسهیل کنند. بنابراین این شیوه سکونت بهشدت تحت تأثیر فرصتهای شغلی و درآمد مستاجران قرار دارد و تحلیل این بازار بدون توجه به جنبههای شغلی کامل نخواهد بود.»
فروغمند اعرابی درباره تأثیر غیرمستقیم تورم مصالح ساختمانی نیز میگوید: «در رابطه با بازار قیمت مصالح ساختمانی نیز باید گفت که هرچند تورم در این بخش بهدلیل کاهش ساختوساز و رکود در فعالیتهای عمرانی تا حدی عقبمانده است، اما بازار اجاره همچنان از آن تأثیر میپذیرد. معمولا قیمت مسکن تحت تأثیر هزینه مصالح ساختمانی قرار دارد و بهتبع آن، اجارهبها نیز افزایش مییابد. مالکان هنگام تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید، سعی میکنند قیمتی متناسب با ارزش فعلی ملک و افزایش هزینههای ساخت تعیین کنند. به همین دلیل، حتی در شرایطی که رشد قیمت مصالحی مانند سیمان چندان چشمگیر نبوده، اثر تورمی آنها در بازار اجاره بهصورت غیرمستقیم قابل مشاهده است و میتوان آن را نوعی تورم در نظر گرفت.»
این بازار تقاضامحور و واقعی است
تحلیل هوشنگ فروغمند اعرابی نشان میدهد که بازار اجاره خانههای موقت در تهران، همواره تحت تأثیر ترکیبی پیچیده از عوامل اقتصادی، تغییرات سبک زندگی شهری و فرصتهای شغلی شکل گرفته است و این روند میتواند چشمانداز جدیدی از اجاره در پایتخت ارایه دهد؛ بازاری که در آن نیاز واقعی مستاجران و تقاضا برای واحدهای کوچک با کیفیت بالا، نقش محوری دارد و سیاستگذاریهای سنتی هنوز نتوانستهاند با سرعت تحولات آن همگام شوند.
این بازار تقاضامحور و واقعی است و نیاز مستاجران به واحدهای کوچک، تکنفره یا چندتخته، محرک اصلی رشد آن محسوب میشود. افزایش قیمتها در این بازار تنها ناشی از تورم یا هزینه ساخت مسکن نیست؛ بلکه عواملی چون بهبود کیفیت واحدها، پراکندگی جغرافیایی مناسب، دسترسی به خدمات شهری و تمایل مستاجران به زندگی مستقل با حفظ کیفیت زندگی شهری نیز در این رشد موثر بودهاند. ظهور این مدل جدید، نشاندهنده انعطافپذیری بازار اجاره در پاسخ به تغییر نیازهای مستاجران به خصوص با توجه به افزایش سرسامآور اجاره خانه است. قراردادهای متفاوت، عرضه سریعتر واحدها و امکان تقسیم واحدهای بزرگ به واحدهای کوچکتر، موجران را قادر میسازد با حداقل ریسک به درآمد برسند و همزمان مستاجران با توان پرداخت محدود، دسترسی به مسکن را پیدا کنند. این روند، همچنین بازتابدهنده تغییر در سبک زندگی شهری و رفتار مصرفی مستاجران است؛ گروههایی که بهطور فزاینده به زندگی مستقل، کیفیت بالاتر مسکن و نزدیکی به محل کار یا تحصیل اهمیت میدهند. علاوه بر این، تجربه تهران میتواند الگویی برای سایر کلانشهرها باشد؛ بازاری که در آن توازن میان نیاز واقعی، توان مالی مستاجران، انعطاف موجران و کیفیت واحدها نقش تعیینکنندهای در ثبات و پایداری اجاره دارد. در چنین بازاری، سیاستگذاران و برنامهریزان شهری نیاز دارند با تحلیل دقیق رفتار مستاجران، روندهای پراکندگی جغرافیایی و تغییرات سبک زندگی شهری، راهکارهای مدون و کارآمدی برای مدیریت عرضه و تقاضا ارایه دهند تا بتوانند با سرعت تغییرات هماهنگ شوند و از بروز فشارهای مالی و کمبود مسکن برای اقشار کمدرآمد جلوگیری کنند. در مجموع، بازار اجاره اشتراکی و کوتاهمدت خانه و پانسیون در تهران نه تنها بازتابدهنده تورم و عوامل اقتصادی است، بلکه محیطی پویا و انعطافپذیر برای پاسخ به نیازهای متنوع مستاجران و تطبیق با تغییرات فرهنگی و اجتماعی محسوب میشود؛ بازاری که آینده اجاره در پایتخت را به شکل محسوس و پایدار شکل میدهد و ضرورت توجه همزمان به همه ابعاد اقتصادی، اجتماعی و ساختاری را برای سیاستگذاران و فعالان بازار مسکن روشن میکند.