اقتصاد ۲۴ نوشت: بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ به خواب زمستانی خود ادامه داد و حتی دو عامل جنگ و خروج افغانها از کشور نتوانست این بازار را تکان دهد. در زمان جنگ ۱۲ روزه، با توجه به اینکه یکی از بازارهایی که به شدت نسبت به تحولات سیاسی و امنیتی واکنش نشان میدهد، بازار مسکن است و از سوی دیگر مناطق شمال تهران بیشتر از سایر نقاط مورد هدف حملات اسرائیل قرار گرفت، پیشبینی میشد شاهد ریزش قیمت مسکن باشیم، اما این امر محقق نشد.
اتفاق دیگری که در سال گذشته پس از اتمام جنگ ۱۲ روزه رخ داد، شدت گرفتن اخراج اتباع افغانستانی از کشور بود. در آن مقطع برخی تحلیلگران معتقد بودند که این امر میتواند در قیمت مسکن موثر واقع شود، اما این عامل هم نتوانست بازار را تکان دهد چراکه اتباع افغانستانی در مناطق جنوبی تهران و آن هم در واحدهای کلنگی سکونت داشتند و اگر ادعای تغییرات قیمتی صحت داشته باشد، عمدتا مربوط به خانههای خاص، فرسوده و با نرخ اجاره پایین است که بازار هدف آنها نیز اقشار خاص و مهاجران بودهاند؛ بنابراین کاهش موضعی اجاره، به معنای رکود یا سقوط قیمتی نیست.
شروع مجدد حملات اسرائیل و آمریکا به ایران، گرچه مانند بازار سرمایه، رسما بازار مسکن را تعطیل نکرد، اما تجربه جنگ پیشین نشان میدهد معاملات بازار مسکن در شرایط جنگی، رونقی ندارد.
آخرین آمارهای رشد اقتصادی در پاییز ۱۴۰۴ نیز نشان میدهد بخش ساختمان رشدی ۲.۸ درصدی داشته که در مقایسه با فصول پیشین چندان چشمگیر نبوده است. به عبارتی این بخش هنوز از رکود خارج نشده و انتظار بر این است که آمارهای رشد اقتصادی زمستان امسال نیز روند متفاوتی را به ثبت نرساند. تحلیلها نشان میدهد جنگ و تنشهای سیاسی و اجتماعی در زمستان امسال خواهناخواه بر قیمت نهادههای ساختمانی و میزان ساخت و ساز تاثیرگذار خواهد بود و شوکهای تزریق شده به این بازار از ورود این بازار به رونق جلوگیری خواهد کرد.
دولت ارادهای برای پیشبرد برنامههای کلان حوزه مسکن ندارد
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در ارزیابی خود از وضعیت این بازار در سال ۱۴۰۴ گفت: «از دهه ۹۰ به خصوص در دولتهای دهم و یازدهم متاسفانه شاهد بودیم که قیمت مسکن بیش از ۷۲۵ درصد رشد کرد. این رشد فراتر از توان مالی مردم بود و به نوعی باعث شد مسکن دور از دسترس مردم قرار گیرد. دوره اصلاح قیمت که ضرورت لازم برای مسکن بود رخ نداد و دوره انتظار برای خانهدار شدن به بیش از ۱۰۰ سال رسید. از سوی دیگر با عدم کفایت وامهای بانکی برای ایجاد رونق در بازار مسکن مواجه بودیم. سوی دیگر ماجرا مربوط میشد به سرکوب درآمدها و دستمزدها که مردم مجبور بودند بخش بزرگی از درآمدشان را هزینه کنند و اصولا پساندازی برای خرید مسکن باقی نمیماند. میتوان گفت مجموع این شرایط باعث شد رکود در بازار مسکن حکمفرما شود.»
وی ادامه داد: «ما بارها عنوان کردیم که در شرایط فعلی درصورتی که فاکتورهای اثرگذار بازار مسکن تقویت نشود، امکان رشد و رونق وجود ندارد. یک سری قوانین بالادستی مانند قانون جوانی جمعیت، قانون ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها و قانون پنج ساله برنامه هفتم را داشتیم که تکالیف و الزاماتی را برای دولت مشخص کرده بود که بازار مسکن را ساماندهی و مدیریت کند ولی اتفاق خاصی رخ نداد.»
گودرزی ضمن بیان اینکه یکی از اولین اقدامات دولت چهاردهم انحلال کمیسیون مسکن بود، افزود: «این اقدام نشان داد دولت ارادهای برای پیشبرد برنامههای کلان حوزه مسکن ندارد و این بازار را به حال خود رها کرده است. حتی بستههای حمایتی که برای مستاجران تدبیر کردند، اجرایی نشد و برای مالکان قابل اعتنا نبود. از اینرو متاسفانه آشفتگیها در حوزه مسکن ادامه پیدا کرد.»
جنگ مزید برعلت شد که بازار مسکن عقبگرد داشته باشد
وی با اشاره به اثرات جنگ در بازار مسکن، بیان کرد: «جنگ هم مزید بر علت شد که بازار مسکن ایران تکانه شدیدی بخورد و نه تنها برابر با بازارهای موازی رشد نکند بلکه عقبگرد هم داشته باشد. ریسک سیاسی اثرات بیشتری در این بازار گذاشت و مشاهده کردیم که هم ساختوسازها و هم قیمتها کاهش پیدا کرد. تا حدود زیادی جنگ باعث شد تلاش رسانهای مافیای مسکن برای بالا بردن قیمتها در شرایطی که مردم قادر به خرید و حتی اجاره هم نیستند، با شکست مواجه شود. از این رو مسکن ایران به علت اینکه نه ارزندگی داشت و نه نقدشوندگی، نتوانست در رقابت با بازارهای موازی بالا برود. میتوان گفت جهشهای شدید قیمتی که در سالهای قبل رخ داد تا حدود زیادی مانع از افزایش رونق در بازار مسکن شد.»
گودرزی در پیشبینی خود از وضعیت بازار مسکن در سال آینده گفت: «یک بخشی به جنگ برمیگردد که به هر حال تاثیرات خود را خواهد گذاشت و بخش دیگر به سیاستها و برنامههای دولت در بخشهای مختلف از جمله نهضت ملی مسکن و خارج کردن قیمتگذاری از مالکان سیریناپذیر برمیگردد.»
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به دو مانع اصلی که در این حوزه وجود دارد، عنوان کرد: «یک عامل سرکوب تقاضاست چراکه دولت مجدد دستمزد کارمندان را کمتر از نرخ تورم افزایش داد که منجر به کمتر شدن تقاضای مصرفی در بازار شد. مانع دیگر شرایط بد اقلیمی است که کاهش بارندگیها باعث شده است که بسیاری از سدهای شهرهای بزرگ مخصوصا تهران، به حجم مرده برسد که این در تابستان پیشرو یک چالش خواهد بود.»
احتمال جهش قیمت مسکن در سال آینده دور از انتظار است
گودرزی در پاسخ به اینکه آیا احتمال افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ وجود دارد یا خیر، بیان کرد: «به باور من امکان جهش در بازار فعلی کمی دور از انتظار است و چه بسا باتوجه به بازدهی بازارهای موازی، سرمایهگذاران از بازار مسکن خارج شوند و مجدد با افت قیمت مواجه شویم. در بخش اجاره متاسفانه هنوز دولت ابزارهای کافی را به کار نبرده و هنوز هم قیمتها خودسرانه تعیین میشود و مستاجران به غلط مسئول جبران تورم مالکان در نظر گرفته میشوند.»
این تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: «امیدواریم دولت اهتمام لازم را داشته باشد و مانند حمل و نقل اینترنتی، اپلیکیشنی طراحی کند که بتواند قیمتگذاری را از دست مالکان و مستاجران خارج کند و قیمتگذاریها به سمت قیمتهای کارشناسی برود چراکه فشار به جامعه مستاجرین، نارضایتیها را بیشتر خواهد کرد و تبعات اجتماعی و سیاسی بیشتر خواهد شد.»